楼市去库存开战 一揽子政策将出

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在猴年前夕，当各行各业的人回家过年时，房地产去库存的“歼灭战”已经开始。

昨天，中央银行和中国银行业监督管理委员会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)，要求不实行“限购”的城市居民购买第一套普通住房的个人住房贷款。在最低首付25%的基础上，可降低5个百分点；对于拥有一套住房和未偿还抵押贷款的家庭，为了改善他们的生活条件，他们再次申请商业抵押贷款购买普通住房，最低首付比例调整为不低于30%。

接受《中国商报》记者采访的许多业内人士认为，目前的房贷政策主要是为了去库存化，缓解房地产市场的压力，在一定程度上支撑经济，对全年的稳定增长具有积极意义。

记者从与中央经济决策部门关系密切的人士处了解到，目前，各部门已经制定了房地产去库存的一揽子计划。今年，地方人大也对这个问题进行了更深入的讨论，一些计划已经送交中央政府。全国人民代表大会后，包括户籍、公积金和税费在内的相关政策将陆续出台，以确保为去库存化打好仗。

中央政策正式出台

去年的“9.30”新政被认为是新一轮房地产市场放松的前奏。当时的政策要求，在未实施“限购”的城市，首套住房的首付比例应调整至不低于25%，而当时第二套住房的首付比例已降至40%。昨天，这两个标准再次下调:在弹性范围内，第一套房首付最低可达20%，第二套房首付最低可达30%。

在不到半年的时间里，这项被业内普遍认为是房地产去库存理念的诞生。自去年11月以来，中央高层官员大力强调房地产的去库存化，这引起了业界的极大关注。

去年11月10日，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上首次提出解决房地产库存问题；11日，国务院总理李克强在国务院常务会议上强调“加快户籍制度改革，拉动住房等消费”；12日，中央财经领导小组办公室主任刘禾到江苏等地视察，强调要解决好房地产库存问题。

此后，去年12月的中央经济工作会议将去库存列为2016年经济工作的五大任务之一，并相应完成了调整。《中国商报》采访的许多专家表示，昨日出台的新抵押贷款政策正式拉开了去库存化的帷幕。

“央行的调整是针对房地产市场的。从去库存和稳定增长的角度来看，适度增加支持房地产市场的需求是一个相对重要的政策方向。预计主要方向将是稳定增长，另一个方向是去库存化。从目前来看，二三线城市的房地产市场压力相对较大，政策方向也针对二三线城市，节奏方向相对清晰。”中国社会科学院金融研究所研究室主任曾刚告诉《中国商报》记者。

此外，通知还对金融宏观审慎管理提出了要求。通知指出，央行和银监会派出机构应加强对房地产贷款资产质量、区域集中度和机构稳定性的监测、分析和评估；督促省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化和地方政府监管要求，及时对个人住房商业贷款最低首付比例进行自律调整。

大力推行地方个性化政策

同时，通知显示，地方政府已经获得了在一定程度上调整首付比例的权利。根据通知，在没有实行限购的城市，普通住房的个人住房贷款首次由家庭购买。“原则上最低首付比例为25%，每处可上浮5个百分点”。换句话说，将首套住房首付比例调整约5%的举措已被授权给当地金融机构。

“在过去，首付比例是一个严格的规则。现在它不再是全面的了。首付比例的浮动权力分散到地方，这也反映了不同地区房地产市场的供求差异。”华夏银行发展研究部战略办公室主任杨赤对记者表示，在这一举措下放到各个金融机构之后，中国人民银行可能会在未来提供窗口指导。

目前，房地产市场的分化越来越明显，即使在公认的高库存的三、四线城市，情况也有所不同。在此背景下，不难理解《通知》为何强调“分类指导、地方政策”的原则，要求央行和银监会机构“加强与地方政府的沟通”，引导省级市场利率定价自律机制根据不同地方城市的实际情况，自主确定本辖区个人住房商业贷款最低首付比例。

上述接近中央经济决策部门的人士告诉记者，在中央控制大门打开后，更大的舞台仍在地方政府。从这两次会议上激烈辩论的关键词来看，不同而灵活的去库存化政策将被大力推行。

例如，河南省政府工作报告明确指出，2016年，河南省将着力于减少库存和促进消费，以促进房地产业的健康发展。支持职工缴纳公积金贷款，改善住房条件，将劳动关系稳定的常住居民纳入公积金覆盖范围，鼓励农民进城购房。建立租购并举的住房制度，鼓励房地产企业跨境发展。

根据内蒙古政府工作报告，为了扎实有序地消化房地产存量，内蒙古将研究住房公积金政策，支持农牧民在城市购房……并鼓励金融机构向已迁入城市的农牧民发放住房贷款。

值得一提的是，内蒙古还将探索共享产权等措施，逐步消化大平方米住宅库存。推动建立租购结合的住房制度，引导房地产企业转型发展。取消过时的限制性政策，释放刚性和改善住房需求。

据媒体统计，自2014年以来，已有50多个城市出台了不同强度的住房补贴政策，主要是三、四线城市。至于昨日的通知，业内人士普遍认为，这将有利于三线和四线库存较大地区的楼市，但对于一线和二线房价较高的城市来说，影响可能非常有限。

更多的支持政策正在酝酿之中

对于昨日出台的政策，市场普遍认为这对房地产行业有利。然而，一位长期关注房地产市场的从业者昨日告诉记者，这些文件有很大的灵活性和回旋余地，他担心银行和地方政府的执行。“去年推出的第二套住房首付比例为40%，但在一些地方，只有不到10%的银行实施了这一政策。”他说，为了形成明显的拉动效应，还需要以后联合政策的配合。

《中国商报》记者从有关部门了解到，许多部门的政策研究和规划已经完成，只需适时发布，“一波政策大浪潮”即将到来。

其中，人口政策值得关注。去年，国务院宣布在全国范围内建立居住证制度，并取消临时居住证制度。这被认为是户籍政策改革的重要信号。

根据政府发布的信息，提高登记人口的城市化率、深化住房制度改革和加快农民工市民化将成为化解房地产存量的重要手段。下一个亮点是户籍改革和将农民工纳入公积金制度。

此外，中央政府已将建立一个购买和租赁相结合的住房制度确定为主要方向，这意味着住房租赁市场将得到极大的发展。住房和城乡建设部房地产市场监督司司长高志勇表示，当前房地产业已经进入深度调整时期，房企也进入深度转型时期。在此期间，他们应该进入住房租赁市场，建立一个新的住房业务模式“薄利多销”。

此外，还有一系列的财政政策调整，包括土地供应、税费调整、融资限制等。，也被认为是房地产市场去库存化的重要方向。