上海楼市这一年：观望气氛浓厚 新房二手房成交量腰斩

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“我不敢说全部(二手房)。现在卖房子的基本原则会给空讨价还价的空间。”昨天，上海浦东新区金桥板块的一位房地产经纪人告诉记者。这与去年上半年的情况完全不同，当时这一行业的房东面临许多买家“抢房”的局面，大多数人选择暂时提价。

二手房市场往往能反映房地产市场的真正温暖和温馨。上海亿居房地产研究所副所长杨红旭最近表示，今年上海二手房市场的成交量比去年减少了一半。"营业额甚至下降到100英镑，价格比去年下降了10%左右."。

交易是冷的

数据显示，截至12月26日，上海新建商品住宅市场累计成交面积620万平方米，同比下降52%；平均成交价为47390元/平方米，同比增长24%。

新房成交量的下降是由于供应量的减少。根据上海房地产交易中心的数据，截至12月28日，上海新建商品房的实用面积仅为474万平方米。在供不应求的背景下，上海新房市场的周成交量一度低于10万平方米，甚至低于2014年上海楼市深度调整时周度的成交量。

上海中原房地产市场分析师卢文喜指出，今年以来，上海郊区进一步成为新房供应的主力军。数据显示，今年新增住房供应前三名的嘉定区、青浦区和宝山区共占全市总供应量的47.4%，比去年增长5.8个百分点；徐汇区和长宁区今年没有项目进入市场。据报道，在上海楼市历史上，某个地区全年都没有新房供应的现象非常罕见。

据业内人士分析，上海周边地区供应的主要原因是价格因素，而郊区一般只是需要，平均价格相对较低，这可以冲淡高端楼盘对平均价格的影响。据报道，开发商今年很难申请预售证书，尤其是一些高价房产。

去年10月，上海市发布了《关于进一步加强上海市房地产市场监管促进房地产市场稳定健康发展的意见》，提出进一步加强新建商品房预售管理，对新建商品房销售计划备案(包括预售许可证和现房销售备案)实行市、区审核，对不合理的上市房价坚决进行调整。加强对新建商品房项目销售价格的监控和监督，不得擅自提价。

在预售限价政策的影响下，今年市场上一些房地产和二手房的价格明显上下颠倒。今年上半年，上海房地产市场曾多次排队抢购房屋。今年5月，上海市住房和城乡建设委员会发布了一份文件，明确要求新开的商品房必须通过公证机构主办的抽签方式公开出售；严格执行购房实名制；不得以任何名义收取额外费用。

从新入地产的抽奖情况来看，除了今年12月的金钟海棠湾项目外，参与抽奖的客户数量普遍高于开发商推动的数量。不过，卢文喜指出，随着监管的深入和市场预期的逐渐变化，目前一些新客户的转换率只有40%，上半年可达70%。

市场预期的变化也影响了二手房的成交量和交易价格。通策研究所首席分析师张宏伟引用数据称，今年前11个月，上海共有13.97万套二手房售出，同比下降61%。根据月平均数据，今年上海二手房市场的月平均成交量约为1.1万套，明显低于2016年的月平均成交量3万套。此外，去年3月，上海二手房的月成交量达到最高值56600套。

房地产公司也在观望

除了房地产市场的交易量和二手房的议价价格下降之外，它还包括引入监管政策和购房门槛。一位在2015年底开始计划购买第一套房的人说，由于“五年社保”门槛，他在2016年买不到房子，而在满足购买条件后，买得起的房子又太遥远，“让我们拭目以待。”

卢文喜指出，在“买高不买低”的心态下，购房者的数量可能会进一步减少。经过长时间的低迷交易，空二手房的议价价格已显示出进一步开放的迹象，特别是一些“老而小”或总价超过1000万元的房子，近10%的案例数量有所增加。因此，二手房市场伴随着成交量的下降，交易价格可能会进一步下降。

事实上，观望情绪也存在于房企中。“由于价格限制，许多房价高的房屋公司现在没有办法打开市场。如果明年继续实施限价令，许多房地产公司可能负担不起。”一位房地产开发商高管表示。

杨红旭指出，目前房地产市场的地价存在一定的泡沫。从地价与房价的比例来看，房企购买土地的平均价格高于商品房交易的平均价格。今年10月，我国房地产开发企业的土地平均购买价格占商品房销售平均价格的64%，创历史新高。

根据数据显示，2016年，由于一线城市和一些热点城市房地产市场的繁荣，“面粉比面包贵”的地契数量大幅增加，土地价格大幅上涨。2016年下半年，一些热点城市出台了相应政策控制地价上涨，但从全国层面看，整体地价上涨并未受到抑制。2017年前11个月，全国房地产开发企业平均土地收购价格为5161元/平方米，创历史新高，同比增长26.4%。

“从目前的状态来看，我们打算分两步走，将限价和市场价之间差价较低的项目进行处置；如果差价太高，如果很明显会有损失，就要想办法，比如将现有资产证券化。我们必须确保现金流，并仔细调整头寸。”一位上市房地产企业高管强调，明年房地产企业最重要的事情是“掌握现金流平衡”。

浙江一家房地产企业的一位高管表示，该公司之前主要规划了三个四线城市，现在公司正在“抢着收获”:抢着打开市场，走得快，回来得快。据悉，公司近两年的年销售额增长已经超过100%，得益于三、四线房地产市场的火爆行情。