十强房企新增土地货值近6万亿元 王健林跌落首富

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监管是2017年中国房地产市场不可避免的一个词。近110个城市和部委发布了250多份规范性文件，彻底改变了市场结构。过去，中国的一线城市和核心二线城市引领着房价的上涨，但今年下半年，三线和四线城市成为焦点。然而，随着去库存政策的逐步退出，这种情况很难继续下去。值得注意的是，尽管调控政策出台频繁，但2017年中国商品房销售面积和金额均创下新高，销售面积持续下降，前三大房地产企业销售额连续突破5000亿元。此外，自2017年以来，国家和地方政府出台了对租赁市场的优惠政策，越来越多的房企切入长期租赁公寓，抢占租赁市场。随着加快住房制度改革和长效机制建设成为明年政府重点工作，租赁市场有望迎来更大发展。

房地产市场已经进入“五限”时代

地方法规已经超过250次

2017年无疑是房地产政策制定者最忙的一年。据一些机构统计，今年以来，全国已有近110个城市和相关部委出台了房地产调控政策，出台的文件或法规数量已超过250次。

可以说，今年的房地产调控是前所未有的，无论是在参与者还是政策的频率。

今年两会期间，国务院反复审议了《政府工作报告》，最终作出了78项修改和补充，其中第14页第1段第一行增加了“遏制热点城市房价过快上涨”。

然后在3月17日，北京和广州，作为一线城市，率先在监管和控制方面给予重拳出击，尤其是在北京。根据北京“3.17”新政，购买普通二套房首付比例不低于60%，购买非普通二套房首付比例不低于80%；在确定购买的房屋数量时，采用“房屋与贷款并重”的原则，即使没有名下的房屋但有贷款记录，也将被认定为第二套房屋。

除了首付比例和“先卖后买”的定义标准大幅提高之外，新政的严格性还体现在其立竿见影的效果上，没有留下任何缓冲期。

截至4月初，北京市有关部门在18天内集中出台了10项房地产调控措施，包括为非北京购房者缴纳60个月的税费、离婚后一年内分两套申请住房贷款、不允许商业项目用于住宅、禁止中小学校与房地产开发商合作办学等。面对这种强大的“组合拳”，自第一季度以来一直高烧不退的北京房地产市场迅速降温。

在北京新楼市政策的示范下，中国各大城市纷纷效仿，收紧楼市政策。一些城市的控制政策甚至比北京更严厉。

例如，北京“3.17”新政出台后不久，厦门、福州、广州、珠海等城市都出台了新住房必须持有一定年限才能转让的政策。随后，在新购买的房屋在五年内不允许上市交易后，石家庄将这一政策扩展到了经济适用房领域。

限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”规定也使中国房地产市场正式进入“五限”时代。

值得注意的是，今年的调控政策也表现出连续性的特点，每月出台新政策已经成为市场常态。例如，9月份，多达45个城市(包括央行和其他部门)发布了52项房地产内容政策，这是历史上单个月内房地产市场监管政策数量最多的一次。此时，北京发布“3.17”新政已经半年了。

事实上，频繁出台的调控政策一方面是为了抑制热点城市房价的过度上涨，另一方面是为了加快住房制度改革和房地产长效机制建设。

在12月8日召开的中共中央政治局会议上，有人指出，加快住房制度改革和长效机制建设是明年的一项重点工作。除了配套的房地产政策外，财税调整，包括租赁市场的失灵，也将影响房地产长效机制的建立。

2017年，全国房价涨跌互现。随着分类监管的严格实施，2017年全国房价走势也呈现出截然不同的景象。

在一线城市和核心二线城市，北京和广州在3月份相继出台严格的调控政策后，房价开始停止上涨，下半年，上述城市房价相继进入下行通道。特别是在二手房领域，北京、深圳等地区的房价甚至下降了20%以上，北京二手房价格的下降已经连续六个月居全国之首。然而，新房子受到政府价格限制的影响，并保持稳定。

与一线城市和核心二线城市相比，在去库存化政策的指引下，四线城市的绝大多数房价在年内持续上涨。

根据国家统计局今年发布的70个大中城市住宅销售价格的最新统计数据，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格分别下降0.1%和0.2%，同比增速连续14个月下降。二线城市新建商品房和二手房价格环比分别上涨0.5%和0.3%，环比分别上涨0.2%和0.1个百分点。三线城市新建商品房和二手房价格分别上涨0.4%和0.3%，增速比上个月高0.1个百分点。

与此同时，15个热点城市的房地产市场总体保持稳定。从环比来看，七个城市新建商品房价格均有所下降，降幅为0.1%至0.3%；北京、上海、郑州和武汉的环比持平。从同比来看，11个城市新建商品房价格同比下降0.2%至3.2%，低于去年同期。

对此，国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟解释说，“分类调控、城市政策”的房地产市场调控政策效应继续显现。

但是，值得注意的是，随着四线城市的去库存化目标的完成，我国商品房库存已经下降到三年前的水平，去库存化政策已经逐步退出，这些地区的房价上涨已经开始放缓。

据悉，11月份，三线城市新建商品房和二手房价格同比增幅连续4个月下降，其中11月份同比分别下降0.3%和0.2%。

在失去了各种去库存政策的刺激后，特别是在“住而不炒”的定位加强的背景下，市场预期四线城市的销售势头将明显减弱，房价将阶段性见顶。

这个国家的房价趋势明显不同

三是四线城市成为价格上涨的主力军

万达折价转让了630亿元资产

王健林落到了首富的位置

2017年，对于万达和王健林来说，情况相当不稳定。一夜之间，630亿元资产被出售，这艘拥有数万亿资产的船突然改变了方向。

王健林也失去了首富的位置。根据福布斯最新排名，王健林的财富减少了500亿元，他的排名从第一下滑至第四。

有人说，2017年，王健林会过得不好。从表面上看，13个万达文化旅游城市中只有91%的股权以438亿元的价格售出，而77家酒店没有以200亿元的价格售出。soho中国董事长潘石屹听到这个消息后，直言不讳地表示自己是否听错了。

甚至，这项被称为“世纪大交易”的交易在转让过程中也相当曲折。在宣布融创收购“13个文化旅游城市+76家酒店91%股权”632亿元资产包后不到10天，第三方R&F在中间被杀，资产包变为“13个文化旅游城市+77家酒店91%股权”628亿元。还有一家酒店，资产组合的价值缩水了约3亿元。王健林仍然坚持推广这项业务。

从那以后，谣言，谣言和流言相继而来。在被股份和债务压死后，王健林被限制出国的消息传出，这与万达将伦敦项目转让给R&F和中宇的交易有关。此后，万达美国项目被其合作伙伴撤回。

这一年，王健林发了几次谣言。

不难看出，王健林可能遇到了困难。经过多年的努力，王健林多次公开亮相吕雯市的对外开放平台，并始终对文化旅游项目寄予厚望，甚至说“迪士尼在未来10 -20年内不会在中国盈利。”

话还在我耳边，我放弃了一次。

无论是看到万达的商业回归a股，还是投资者的赌博期即将到来，万达被迫急于出售资产以换取现金，还是突然遭遇其他障碍，真正的结果是万达的巨额资产缩水。未来，万达可能会轻装上阵，重新整合资产，专注于230万达广场的运营，也可能会陷入低谷，告别28年的辉煌。

接近年底的时候，万达被某媒体指出。"现金流显然是不稳定的.""口袋里的钱实际上是从负责政府的银行借的。"“数万亿资产缩水了一半以上”...

对此，万达在两天后发表了一份书面声明，称目前账面现金超过2000亿元，2017年收入超过2000亿元。商业运作正常，世界上没有债务违约。根据万达2016年的财务报表，万达的净资产超过3000亿元，并将在2017年增加。同时，万达在这份声明中列出了八项内容以澄清相关信息，并直截了当地决定向公司当地公安部门举报此案以追究作者的刑事责任。

万达在这场风暴中，无论是出售资产还是离开老员工，重要的是万达商业何时能够完成向A的回归，200多家万达广场将如何实现高利润运营，以及大型企业万达能否在各个角落超越。

万宝之战已经结束

王石交出了33年的权杖

“当我成功时，万科不再需要王石。没有我，万科会发展得更好。可以说，我一直在等待这一天，我很高兴有合适的时机。随着万宝之争的结束，王石在6月30日的万科股东大会上正式离职，并将自己创立的公司交给了自己选择的接班人余良。

在过去的33年里，在王石的统治下，万科从一个鲜为人知的公司成长为全球房地产行业的领导者，跻身“世界500强”。然而，这位不控制万科的创始人，将来注定要离开。

对王石来说，宝能的加入确实让他在万科的退休时间提前了一点，但最终他可以将公司交给于亮，而王石也应该满怀信心地离开。毕竟，在这种情况下，余良无疑是一个能够让万科的价值观和治理模式得到最大限度传承的人选。

王石还说，于亮的毅力、冷静和出色的专业能力终于打动了自己。即使在2016年的股东大会上，王石也公开表示“如果于亮能够成为董事长，我愿意辞职。”

成为万科第二任董事长的于亮没有轻松的任务。来自内外的压力威胁着万科的进一步发展。外部环境方面，恒大和碧桂园都在紧锣密鼓，政策收紧也带来了市场波动；在内部，在后王石时代，内部人员的调整以及与新任命的大股东之间关系的处理都需要于亮的谨慎应对。于亮本人表示，万科在过去两年的股权纠纷中或多或少受到了影响，市场本身也在进行调整和转型，解决转型和发展的问题是一个很大的挑战。

事实上，面对诸多挑战，接任董事长的于亮已经采取了积极行动。今年5月以来，万科参与了商业地产投资基金、物流产业基金和普洛斯的联合收购；12月1日，万科宣布投资10.5亿元与阿里、中华文化等7家公司成立基金，总规模为75.2亿元，将投资于媒体、娱乐、新闻、文化、体育、游戏、电视和视频等内容的播出和发行平台。

此外，虽然余良是6月30日接任的万科董事长，但在中国恒大3月宣布将股份出售给深铁后，余良接任已成定局(因此深铁在万科的持股比例增至29.38%，超过宝能的25.4%，成为其最大股东)。因此，今年4月，万科向链家注资30亿元人民币，这也是在余良的带领下完成的。

帮助万科积极转型的于亮甚至在年底宣布，“万科作为房地产开发商的时代已经结束。”经历了多元化向简单化转变的万科，在余良的统治下，再次加速了多元化的发展，实际上也是为了适应时代的变化。

两年多来一直安抚万科的宝能最终未能进入中国最大的房地产公司，但凭借万宝之战成名的宝能却一事无成。姚振华在万科已经赚了400多亿元，他再也吃不下万科了，但随着这场战争的火爆，以及投资万科股份赚到的实实在在的钱，宝能的未来也充满了想象。

十大房企新增土地价值近6万亿元

中型住宅企业渴望领先

在被捕食者包围的房地产行业，2017年，行业整体再次温和好转，“强者永远强大”的逻辑继续发酵。从表面上看，大型住宅企业已经放弃了规模理论，但要放慢速度并不容易；如果中型住房企业不实现规模飞跃，就很难聚集资源，使自己发生质的变化，并可能被排除在这一行业之外。

2017年是调控最严厉的一年，也是市场结构重组的一年。今年，一些中型住宅企业提出了2000亿元甚至3000亿元的“3 -5年”计划，试图进入第一、二梯队。在这一发展战略的指导下，2017年，中型住宅企业将尽最大努力获得土地，并尽最大努力获得集体优势。

据易居网统计，今年前11个月，前100家房地产企业新增土地价值为10.47万亿元，是同期前100家房地产企业销售额的1.7倍。其中，前十大房企新增土地价值5.7万亿元，超过前11-100家房企之和。上述数据尚未得到企业的证实，但被业内人士认为反映了现实。12月份，十大房地产企业没有停止征地，全年新增土地价值预计接近6万亿元。

具体来说，刚刚超过5000亿元人民币的碧桂园，在头11个月新增土地价值9944亿元。此外，恒大的新增价值为8412亿元，万科为5637亿元。在老式的房地产企业中，保利增加了4843亿元，中海增加了3320亿元，两者都显示出了启动力的趋势。龙湖和R&F也位列新价值前十名，分别为2605亿元和2200亿元。

另外两家黑马房地产企业进入前十名，分别是新城控股(601155)，价值2685亿元；傅生集团，价值2981亿元。傅生集团仅通过并购就获得了2651亿元人民币的价值。

新城控股于两年前登陆a股资本市场，并于今年推进至1000亿元人民币。总部位于福州的傅生集团刚刚通过借壳在香港上市。根据易居网的统计，其前11个月的销售额接近300亿元。根据傅生的计划，在2016年至2025年的十年发展期间，总收入将达到1.68万亿元。其中，房地产行业为8800亿元，2020年计划销售目标为1000亿元。

值得注意的是，与中等规模的房地产企业急于登顶不同，一些老牌房地产企业已经走下坡路，如绿地集团。根据克里的统计，今年绿地控股(600606)的土地价值增加了1960亿元，排名第13位。房地产企业似乎很难在短时间内从曾经的行业领先者上升到领先地位。

据悉，上述十家房地产企业的新增增加值规模大于同期销售规模。从表面上看，越来越多的房地产企业管理层已经意识到销售规模并不是衡量一个企业健康发展的唯一标准。然而，不可否认的是，销售规模与房地产企业的资源聚集能力有关。无论是资本市场还是销售市场，投资者和购买者都更加关注房地产企业的专业化能力，销售规模和品牌聚集效应能够支持房地产企业的融资和销售。这也是2017年房地产市场的一个重要变化，也是中型房地产企业寻求突破，向数千亿元的阵营叫板的原因。

值得注意的是，一般来说，规模是由高杠杆和高负债造成的。虽然这与房地产企业在行业中的地位和所在城市的话语权有关，但如果一味追求规模，不注重盈利能力的打造，也可能面临“温水煮青蛙”的危险。

前三名的房企已经进入5000亿元的规模

全国商品房销售直接指向13万亿元

去年，当三大房地产企业碧桂园、恒大、万科的销售额进入3000亿元大关时，恐怕没有多少人会想到，仅仅一年后，这三家房地产企业同时完成了一个里程碑。

12月7日，碧桂园宣布前11个月的合同销售额约为5342.7亿元，成为中国第一家年销售额超过5000亿元的房地产企业。恒大和万达前11个月的销售额分别为4704亿元和4676.5亿元。从这两家公司的销量和以往的销售节奏来看，他们上个月的销售额肯定会帮助公司实现5000亿元的年销售额。

此外，融创和保利的年销售规模预计将超过3000亿元人民币，继续处于第二梯队。

事实上，随着房地产市场的成熟，客户对工程质量和产品服务的要求日益提高。领先的房地产企业无疑凭借其规模优势在这方面做得更好。与此同时，中小房地产企业在资源整合、融资渠道多元化、成本控制等综合能力上明显无法与龙头企业相比。随着全国房地产市场年销售额逐渐见顶，市场集中度开始迅速上升。

几家房地产公司的负责人也表示，房地产行业的趋势是集中度会越来越高。现在，百强房地产企业的市场份额超过40%，相信5到10年后会增加到70%以上，十强企业的市场份额有可能达到30%。

根据克尔研究中心发布的《2017年1月至11月中国房地产企业销售百强》，2017年11月，中国房地产百强企业整体销售规模高于9月和10月，环比增长14.8%。除了碧桂园突破5000亿元之外，还有140亿级房企，预计2017年1000亿级房企的数量可能达到16 -18家，前50名门槛或近400亿元。

值得注意的是，尽管有史以来最严厉的调控，今年中国的商品房销售继续上升。

从销售趋势来看，2017年商品房销售面积和金额的增长率自年初以来逐月下降，受年中集中申报、业绩冲刺等因素影响略有上升；下半年以来，随着热门城市“四限”政策的增加，投资需求受到抑制，商品房交易规模也不断缩小。1-11月，商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%，增速较前10个月下降0.3个百分点，为全年最低水平。商品房销售额达到115481亿元，增长12.7%，增速提高0.1个百分点。

总的来说，尽管由于政策收紧，增速放缓，但毫无疑问，该行业的年销售规模已达到新高。参照去年12月份的环比增长率(31%-39%)，凯瑞保守预测，2017年商品房销售面积和金额预计将达到1.6776亿平方米和131.71亿元。假设12月份前11个月的同比增速保持不变，预计2017年商品房销售面积和金额也将达到15.7707亿平方米和130262亿元。根据这两个预测结果，今年的销售额预计将持平或与去年相比保持小幅增长。

100多家房企突破1万亿元融资

海外融资占20%

如果房地产调控年遭遇偿债高峰临近，压力可想而知。2018年将是这样的一年。

自2016年11月以来，国内融资环境已经收紧了一年多，融资方再也不能拿出足够的血液来满足房企的扩张欲望。虽然收入方的销售规模已经达到新高，但急于平仓的房企已经用返还的现金进行了大规模收购，希望投入低成本的土地储备，不再有闲钱可以用来购买理财产品。

据Cree监测数据统计，2017年前11个月，108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%，占2016年融资总额的90%。据估计，与2016年相比，全年融资总额将持平或略有下降。

嘉里表示，2017年住房融资总量没有明显下降，主要是由于中国恒大、阳光城(000671，股票咨询)等一些龙头企业的大力融资。此外，与2016年相比，其他一半以上企业的融资总额大幅下降，这意味着中小房企在日益紧张的融资环境下可能面临财务危机。

各种迹象让开发商嗅到了危险。临近年底，许多房地产企业都在忙着找钱，其中海外融资是缓解财务压力的重要渠道。

事实上，在过去数年房屋融资的演变历史中，向海外借贷的确扭转了趋势，甚至数百亿元的永久债务也令企业成为业界的领袖。

据嘉里介绍，据不完全统计，2017年，108家房地产企业在境外发行债券，总额为1993亿元，约占融资总额的20%，而2016年，总额仅为626亿元左右。例如，中国恒大、碧桂园和绿地集团都在海外发行债券。据嘉里监测数据统计，今年前11个月，住房企业海外融资规模达到2553亿元，占融资总额的25%，比2016年全年增长11个百分点，再次成为住房企业重要的融资手段。

纵观近年来住宅企业的规模发展轨迹，可以看出，没有一个企业能够不谈论规模发展就“飞”起来。一味追求"大规模"发展而不注重质量增长，确实会使房企面临"温水煮青蛙"和慢慢死亡的风险。然而，目前的困境是，投资者和资本不会给住房企业时间来发挥商业模式创新。毕竟，更高的规模意味着一个房地产企业有大量的价值。这些土地储备是企业获取资金和更多资源的“开发砝码”，也是投资者和资本青睐的筹码。

鉴于这种发展模式，开发商不得不借钱来扩大规模，尤其是在城市化率不断提高、新房市场规模稳定增量的上限下，中型住宅企业不得不借钱来扩大规模，以保持其市场份额。因此，我们可以看到，信贷紧缩后，“30强-50强房企”海外发债比例从2016年的8%上升到今年的38%。

但是2018年即将到来。调控没有放松的迹象，销售回报预期不高。大量从2015年借入2 -3年的公司债券需要偿还，只有新债被借入以偿还旧债。然后，有必要开辟更多的融资渠道。

这条路无法通行，还有另一条路。

2017年，房地产私募基金、资产支持型证券、房地产投资信托基金、永久债券等创新融资方式不断涌现，住房企业融资方式更加多样化，尤其是资产证券化。高达260亿元人民币的招商蛇口(001979)资产证券化融资通过。

值得注意的是，这笔钱并不便宜，无论是通过海外融资还是返回信托融资。这些廉价资金最终将成为侵蚀房地产企业利润的黑洞。

房企为长期租赁公寓攫取了一万亿元蛋糕

资本支持规模扩张

四年前，北京首次购房者的平均年龄是30岁。如今，北京首次购房者的平均年龄是34岁。在一线城市，出现了“有房可买，无房难买”的现象。此外，房地产市场已经进入了存量房时代，租赁市场的机遇已经到来。

自2017年以来，国家和地方政府出台了对租赁市场的优惠政策，越来越多的房企切入长期租赁公寓领域，抢占租赁市场。房地产经纪人和住房企业正在租赁市场上争夺数万亿的蛋糕，甚至许多基准住房企业已经将这一业务部门定位为主要渠道业务之一。

华静证券房地产行业首席分析师周亚婷对媒体等记者表示，在增量市场中，上市房地产企业的市值超过1万亿元，但根据空目前的市场情况，整个房地产服务市场估计在5.3万亿元左右，其中还没有市值达到1000亿元的企业，这表明整个资产管理市场仍是一个有待挖掘的金矿。

2017年是房地产租赁市场的“第一年”。据报道，根据嘉里的数据，前30家房地产企业中有三分之一参与了长期租赁公寓。

事实上，中国长期租赁公寓领域的企业一直处于谨慎的发展状态。其中一个原因是资产价格高导致国内租金回报率长期较低，使得长期租赁公寓的成本较高，企业在初始阶段很难拥有自己的房产；另一方面，在世界主要发达经济体利率趋于零甚至负的情况下，中国市场利率仍长期保持在4%以上，企业融资成本相对较高。资产回报率低和融资成本高限制了企业快速增加杠杆的可能性。

此外，房地产企业长期出租公寓的背后，也存在难以突破的问题。一般来说，长期租赁公寓项目的来源是租赁，有些企业拥有经营用地。然而，无论哪种方式，前期投资都很高，融资成本也很高。此外，利润周期长，资产回报率低，导致空利润空间低。这些都是经营长期租赁公寓的企业难以突破的问题。

然而，大多数业内人士也认为，前期盈利困难是一个普遍问题，但随着行业规模的扩大，后期盈利空会越来越大，融资窗口会逐渐打开。支持这种盈利模式的前提是开发商有足够的资金支持，市场有足够的票据，这样才能促进这个市场的健康发展。

说白了，要扩大规模，首先要有钱，资金就是帮助。目前，在2017年，长期租赁公寓将受到资本的青睐，但它将更加理性。

到目前为止，租赁市场上最大的融资来自招商局蛇口。12月初，招商蛇口先后发行了总额为260亿元人民币的长期租赁公寓资产证券化融资。此外，新派公寓、保利地产(600048，诊所单元)等。也获得了大量融资。

资本市场开放后，长期租赁公寓可能会突飞猛进地发展。然而，笔者认为，并不是每个城市都适合发展大量的长期租赁公寓。虽然涉足长期租赁公寓领域的房地产企业是重塑这一市场格局的主力军，但布局仍需谨慎。