房价轻轻一跌吓坏了全世界 全球最大房产泡沫即将破裂

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尽管瑞典的房地产泡沫不是历史上最长的(这一荣誉属于澳大利亚，其房地产泡沫持续了55年)，但它可能是世界上最大的房地产泡沫。数据显示，自1995年瑞典房地产市场快速发展以来，其房价已经上涨了约六倍。

图1:瑞典斯德哥尔摩从1875年到2016年的房价指数趋势，将1957年的房价定为100点

当然，正如北欧最大的金融集团之一瑞典标准银行集团(seb Group)上个月发布的房价指数显示的那样，当时瑞典的房价并没有大幅下跌。然而，随着斯德哥尔摩房价的首次大幅下跌，瑞典房地产泡沫不断扩大的时代将最终到来，市场预计瑞典的瑞典克朗住房价格指数将大幅下跌。

图2:瑞典2012年至2017年的瑞典克朗房价指数趋势接近最低纪录

如今，关于房价(实际下跌价格)的硬数据似乎与软数据(预期价格)一致，因为瑞典房价自2012年春季以来首次下跌，同比下降0.2%，环比下降2.9%。

经过多年的价格上涨，这个北欧最大经济体的房地产市场正在迅速降温。然而，多年来物价上涨的主要原因是瑞典的住房短缺和超低利率，目前刺激物价上涨的因素非常薄弱。如今，瑞典房地产市场的供给已经超过了需求，而更严格的抵押贷款规定极大地伤害了潜在买家的贷款意愿，这两者共同推低了当前的房地产价格。尤其是瑞典斯德哥尔摩的高端公寓价格大幅下跌，导致了一系列的下跌趋势。

根据市场研究机构maklarstatistik的数据，瑞典的平均房价在11月下降了3%，在10月下降了1%。预计12月份房价将下降1%，与10月份持平。本月，斯德哥尔摩的平均房价下降了3%，比去年同期下降了4%，这是近六年来的首次下降。

图3:11月，雷迪的全国平均房价自2012年春季以来首次下跌

更糟糕的是，斯德哥尔摩的房价跌幅更大，房价下跌了4.2%，这是自2008年10月以来的最大跌幅，也是自2009年6月以来的最大同比跌幅。

图4:斯德哥尔摩的房价是自2008年10月以来最大的跌幅

出人意料的是，当卖方市场试图打破泡沫破裂时，突然的价格崩溃将导致恐慌的买方增加。由于没有什么可以帮助纠正目前的房地产市场供过于求，供过于求将导致房地产价格进一步下跌。

市场研究机构maklarstatistik的销售和业务发展主管汉斯弗林克(Hans flink)在一份声明中表示，由于房地产卖家开始调整价格以应对更激烈的市场竞争，房价将进一步走低。这种情况会给买家带来更多的选择，而且需要更长的时间才能购买，这将导致市场长期疲软。

图5:瑞典11月份的房屋销售数据对比是2014年至2017年同期的销售数据

幸运的是，一位经济学家发现了一些令人鼓舞的迹象。安德烈亚斯·斯托姆是斯德哥尔摩北欧银行的经济学家。他对瑞典房地产市场的趋势持乐观态度，并认为可能有一线希望。

房地产网站booli最近发布的数据相当令人鼓舞。自11月中旬以来，瑞典的房地产价格已经稳定下来，并且直到12月的第一周都没有明显的下降。在此期间，斯德哥尔摩和瑞典的平均房价甚至上涨了。

我们对12月份的预测持谨慎乐观态度，预计与11月份相比，房价将保持不变。总的来说，我们预测房价会相对稳定。如果房价继续下跌，主要原因可能是家庭改变了他们的住房需求，他们对住房成本的担忧加剧了。然而，只要抵押贷款利率保持在低水平，我们就很难预期会出现大幅下降。

当然，有趣的是，美国华尔街第五大投资银行贝尔斯登(bear stearns)的分析师也有同样的预期，2008年，他们还表示，他们在美国房地产市场看到了类似的令人鼓舞的迹象。结果！