行动派金科：4大价值体系下践行低杠杆高周转

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言行一致。1998年，金科在重庆这个新生的直辖市诞生了；20年后，他们中的一个在行业中走在了前列，赢得了无数的赞誉。在过去的20年里，从创业之初的“北行”战略，到国有化时期的“622战略”和“1060战略”，这家房地产企业不仅形象地诠释了“行动派”的内涵，而且始终如一地低调践行其社会责任，并在“2016第六届中国上市公司口碑榜”等评选中荣获“最具社会责任感上市公司奖”。

事实上，经过20年的发展，金科已经形成了一套基于社会价值、人才价值、顾客价值和产品价值的战略导向体系。此外，今年6月，金科提出，2020年合同销售额要力争超过2000亿元的目标。尽管外界将这一跨越战略解读为“激进”，但其实际操作相当稳定，始终以高周转率和低杠杆为前提和基础。

财务报告显示，从今年1月到9月，金科房地产去年的目标完成率已经达到88%。

20年成就价值企业

价值正成为企业的终极追求。年仅20岁的金科在这条路上留下了自己的印记，夺取了制高点。

9月26日，在由《商业日报》主办的2017年中国价值房地产综合评价榜中，金科被授予“年度价值房地产企业”称号。

荣誉加冕背后是对“价值”和“责任”这两个词的深刻理解，以及几十年来对“社会价值大于企业价值”的坚持。

事实上，经过20年的发展，金科已经从西南角的区域性房地产公司发展成为全国性的房地产集团公司，形成了“三圈一带”的发展格局。然而，如何更好地践行社会责任始终是金科管理层制定各项战略的前提。

8月29日，金科市委书记、监事会主席蒋兴灿在重庆统战2017爱心助教捐赠仪式上代表责任企业致辞，表示金科始终坚持“社会价值大于企业价值”的企业理念，立即向最困难的人伸出援手。

2017年，金科向石柱、忠县、涪陵、云阳、大足、黔江等6个区县捐赠援助资金，用于基础设施建设、教育建设、医疗救助、特殊产业支持等。帮助当地人民摆脱贫困。截至目前，金科已向贫困地区和贫困人口捐赠数亿元，向国家级贫困县投资200多亿元。

人才是金科的第一资源。据了解，金科有10，000多名员工，其中包括3，000多名从事房地产行业的员工。目前，已经形成了一套多维价值的人才选拔保障体系，包括名校应届毕业生的“金星”制度、三鹰人才计划、领军人才计划和即将推出的博士引进计划等。

在许多业内专业人士眼中，金科为吸引房地产行业顶尖人才增添了新的筹码。

今年6月，金科新一届董事会(000656)制定了《金科房地产集团有限公司发展战略规划纲要(2017~2020)》，提出力争2020年实现约1500亿元的签约销售额，力争2020年实现2000亿元的目标。

据分析，房地产行业的寡头垄断趋势是不可阻挡的。“今年前20家房企的门槛可能接近1000亿元。到2020年，前20家和前30家住房企业的门槛可能分别升至2000亿元和1500亿元。”房地产行业分析师荣腾红表示。

雕刻“更好的生活”

引人注目的是，在推进2000亿元战略目标的同时，金科作为“更好生活服务提供商”的定位不仅没有减弱，反而通过顾客价值和产品价值两大方向进一步深化。

2016年初，金科提出了“房地产+服务=更好的生活服务提供商”的概念。在过去的20年里，金科始终坚持“创造生活的梦想”和“做好每一个细节”的理念，最大限度地提高客户和产品的价值。

这一点，在金科的产品结构调整中，显示了明确的民生取向。根据公开资料，金科的产品策略可以概括为“7030策略”，即70%属于满足刚性需求的中小型公寓，30%属于满足中高档住房需求的改良型公寓。

此外，金科股份的高级管理层曾表示，金科将把更多“人情味”融入到从开发商到服务提供商的生活中。种种迹象表明，这一系列战略描绘的蓝图不仅是蓝图，而且已经成为现实。

去年8月29日，金科服务公司和微软(中国)在重庆签署了战略合作协议。双方共同建立了第一个社区数据研究中心，并建立了“天启系统”，整合客户信息、客户运作机制和客户个性化，整合大数据，实现线上线下资源整合，根据居民习惯设置灯光和温度，开发更好的生活服务。

今年6月23日，金科与东软西康在大卫生领域达成战略合作，共同成立“锦西健康管理有限公司”，打造社区和家庭医疗卫生服务新模式。

值得一提的是，除了新的服务，“美好生活服务提供商”还包括新的房地产战略，即绿色房地产、工业房地产和商业房地产。

据了解，金科项目在规划前期从景观绿化、能源系统、空燃气环境、建筑材料、垃圾处理、水和光等方面入手，确保各项指标完全达到甚至超过国家标准，让业主感受“绿色住宅”之美。

根据公开信息，金科拥有一家园林公司，并有一个标准化的绿色景观建筑系统。截至2017年上半年，金科花园累计绿化景观面积已达2000万平方米。

吸引人们注意的是这个概念已经在许多方面得到了认可。今年5月4日，住房和城乡建设部官方网站发布了《建筑业发展第十三个五年规划》，旨在贯彻“适用、经济、绿色、美观”的建设方针。

同时，金科也因此获得了很多赞誉。2017年6月10日，中国绿色科技房地产高峰论坛发布《中国绿色房地产指数报告》，金科荣获“2017中国绿色房地产20强”，标志着金科成为绿色建筑行业绿色房地产的领军人物。

实行高周转率和低杠杆

在由社会价值、人才价值、顾客价值和产品价值构成的价值体系下，金科大胆、细致、激进、谨慎。

据了解，自今年6月提出2000亿目标战略以来，金科不仅制定了“黄金十条”，还涉及战略布局、运营、激励、产品、人力、资本、发展、企业文化等核心业务部门；还提出以“高流失率”为组织运作导向，“高激励”为组织动力引擎，“狼文化”为组织精神核心，打造“123”新发展模式，即:一快:快流失率；两个低点:低成本和低债务；三高:高质量、高效率和高增长。

事实上，作为a股上市公司，金科的融资方式比普通房地产企业更加丰富，包括增发、资产证券化、并购等。目前，金科仍保持aa+评级。然而，不应忽视的是，房地产行业本身的负债率普遍偏高，银行信贷和房屋预售预收账款均形成负债。因此，降低企业负债率，加快高周转率销售无疑是第一药方，从而实现快速开盘，快速拆换，快速付款和快速交货的房子。在做大的同时，全面提升产品质量和服务质量可以实现规模和利润的同步提升。

例如，金科优化了从核心十城市到城市群的区域布局战略，并围绕核心城市增加了核心城市和节点城市。如何在短时间内进入这些城市？金科提出的路径是“内生增长和外延增长并重”。

如果将上述金科在中国的快速城市布局模式作为外部战略考虑，那么“双赢”计划就是一套逻辑缜密、实践驱动力强的内部战略。

金科提出“高激励”是组织的驱动力，并计划实施以“双赢”计划为主线的激励政策，包括“创造双赢”和“同船双赢”，并运用更准确、更科学的激励体系最大限度地发挥团队的活力。

房地产行业分析师认为，金科的上述策略背后有强大的逻辑支撑。毕竟，在目前的房地产市场环境下，谁得到的土地价格和贷款利率更便宜，谁就将成为这场竞争的最终赢家，而最重要的是企业的规模优势。

根据金科发布的2017年第三季度报告，今年前三季度金科销售额为440亿元，同比增长91%；其中，房地产行业合同销售额达到422亿元，同比增长94%。此外，按照今年500亿元的目标，其完成率已达到88%。正文/刘