李宇嘉：从“深圳样本”看如何为租客守住低租金防线

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李玉佳

近日，连锁地产发布了《深圳租赁》白皮书，首次展示了深圳1600万租户的微观数据。

然而，这并不像一些媒体所描述的那样“困难”，也不像易居研究所报道的那样，深圳的租金收入比(月租金/月可支配收入)高达54%。相反，深圳租户的租金负担相对较低。数据显示，目前深圳有52%以上的住户月租金低于2000元，18.2%的住户月租金甚至在1000元以内；80%的房客的房租占可支配收入的不到30%,近20%的房客的家庭可支配收入不到10%。

目前，深圳实际管理着2000多万人，其中80%的人租房。在这个城市的1040万套房子中，70%是出租的。深圳不愧为世界上出租房比例最高的城市，远远高于出租房比例最高的国家德国(出租房比例为60%)。

虽然对租赁的需求很大，深圳有很多土地和高房价，但大多数租户保持沉默，通过低成本租赁在深圳扎根。

事实上，深圳的商品房租金很高，2017年1月至8月的平均房租高达5005元，高于居民每月4000元的可支配收入，比2010年增长了67.5%。然而，深圳城中村的存在稀释了房屋租赁成本，并使数千万深圳居民(尤其是农民工、大学生、企业家等)陷入困境。)依靠安定下来。

目前，城中村是深圳住房供应的主体，总面积约为5.2亿平方米(截至2015年)，其中商品房和经济适用房的总比例仅为27.9%，而城中村的比例高达50.3%。此外，在20世纪80年代和90年代，外向型制造业主导了深圳经济，在工业区留下了6549万平方米的配套宿舍，占总住房面积的12.7%，这也是深圳超低租金的一个组成部分。

据统计，深圳共有出租屋740万套，其中450万套为城市农村出租屋，占60.8%。据统计，73.8%的城中村租金低于2000元，26.1%的租金在1000元以内。

目前，深圳有1600万人租房，1100万人住在城中村，其中70%以上住在租金不到1500元的城中村，单间或一室一厅的租金甚至在600元左右。调查显示，深圳90%的租户是年轻人(20-35岁)。在20~25岁的住户中，月租金为1000 ~ 2000元的49.6%；26~30岁的房客，月租金是1000 ~ 3000元的61%；在26岁至35岁的房客中，70%每月支付的租金在3000元以内。

深圳的乡村租金很低，生活费用也很低。无论是餐饮、零售还是生活服务，其价格都比商品房低30%左右。此外，受营业场所、社区物业改造和城市公共环境管理成本高的影响，商品房小区很难找到小商贩为日常基本生活需求提供服务，如修伞、擦鞋、缝裤子、配钥匙、修家电等。然而，这样的摊贩不仅在乡村随处可见，而且价廉物美。

此外，早在2010年，深圳就率先进入了中国的证券公司时代。经过政府主导的综合整治和原村民、村集体的长期租赁经营，三分之二的城中村实行了规范的物业管理和治安管理。不仅中低收入的人租房子住，高学历的人也租房子住。目前，在高中、大专、本科三类租户中，城中村出租屋的比例分别达到65.35%、63.2%和49.9%。

更重要的是，深圳农村80%的房屋都是违章建筑。然而，基于尊重历史和现实的原则，政府承认在此基础上建立的租赁关系，即有形房屋可能是非法的，但无形租赁关系是合法的。

因此，深圳创新性地将城市中的有形村与无形租赁关系分离开来，提出了按合法租赁关系分配公共服务的模式，从而实现了我国较早的“租售平等权”和公共服务均等化。

这也意味着，只要承租人持有该村在本市的租赁合同，到各街道的市政府租赁办公室备案，就可以加入本市所有居民(包括注册居民)都必须参加的公共服务排队分配，并通过“积分制”申请就近接受义务教育和预防接种等基本服务。据报道，绝大多数在城市的农村租房的家庭，孩子可以通过租赁合同进入公立学校。同时，在城市村庄注册的企业也可以凭租赁合同取得合法的产地证，从而降低企业的经营成本。

因此，各地在发展房屋租赁时，最应该注意两点，即租赁成本低和服务全覆盖。

作为一个出租率最高、房价最高的城市和空，深圳数以千万计的租户之所以能够实现低成本的“住房”,是因为深圳原本就是一个由外国人组成的移民城市。自20世纪80年代经济特区成立以来，深圳自发地确立了“包容性发展”的理念。由于他们都是有创业梦想的移民，他们应该平等地享受城市化红利。

更重要的是，深圳是中国第一个利用集体土地大规模建造出租房的城市。尽管深圳在2004年宣布将全部土地国有化，但在此之前，70%的城中村房屋都建在集体土地上。与快速城市化和外向型经济相适应，经营出租屋就像一种粮食，是原村民和村集体分享城市化红利的载体。

在20世纪80年代至90年代的快速城市化过程中，为了降低城市化成本，政府征用了原有的农村集体土地，却没有将原有的村民完全纳入城市化管理。相反，它鼓励原村民和村集体“自我城市化”，变相建造自己的出租房，从而增加出租房经济，城市村庄的出租房占城市住房的50.3%。

目前，在深圳917.8平方公里的建设用地中，低成本、高密度的出租房占了300多平方公里。此外，围绕原有农村集体土地发展城市的过程也带来了村庄在各地区城市中的点状分布，具有优越的地域地位。

根据链家的报告，30%和26.1%的城中村居民分别乘坐地铁和公交车，55%的人在大约30分钟内通勤。此外，长期以来，城市中乡村的租房者形成了一种聚集在家乡和工业边缘的传统，这是外国人从“定居”到“扎根”深圳的“本土化”和新型城市化进程中一条自然而低成本的路径。

最近，国土资源部和住房和城乡建设部发布了《集体建设用地建设租赁住房试点方案》，并决定在北京、上海等13个城市进行试点。其核心内容是“试点城市的乡镇集体经济组织可以自主开发经营，也可以通过合资或参股的方式建设经营集体租赁住房。”

作者认为，利用集体土地的高位蓄水(大城市集体土地和国有土地“半开”)和巨大的“级差地租”，可以有计划地释放低成本的土地供给，降低租赁供给成本。此外，村集体和农民主动进入市场(而不是被征用)，这样他们就可以长期分享集体土地进入市场和城市化的红利。与一次性补偿和小产权房建设销售的“征用模式”相比，租赁房的建设和运营具有长期分红的特点，可以避免资金对农地的觊觎，调动村民和村集体的积极性。

最近，北京发布了地方试点内容，计划从2017年到2021年提供1000公顷集体土地，占新增出租房屋用地的77%。这是一个好的开始。如果其他城市能够跟进，他们将降低租赁住房供应的成本。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑朱昱