海南楼市调控持续升级 政策频出限制岛外投资购房

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今年以来，海南楼市出台了限购、限贷等一系列政策，稳定了房地产市场的发展。从9月底到10月，海南经常调整政策，限制境外人士购买投资性住房。

在不断升级的监管政策背后，本地房地产市场的特点是什么？监管的效果是什么？它背后的策略是什么？

易居研究院智库中心研究部主任严跃进在接受《商业日报》采访时表示，目前海南楼市的调控升级充分表明，海南国际旅游岛仍是买家热衷的地方，类似的调控升级充分体现了市场稳定的方向。旺季的到来将在一定程度上吸引购房者，而政策的出台将防患于未然，这将在接下来的几个月里适当地为楼市降温。

今年，推出了10多项房地产市场监管政策

据《国家商报》记者不完全统计，今年以来，海南省和各地相继出台了十多次楼市调控政策。4月，海南省发布了《关于限制购买多套商品房的通知》；5月，海口、三亚等7个市县相继出台了更严格的限购政策；9月23日，海南永久停止在中部生态核心区开发新的出口房地产项目；9月29日，海南暂停“100平方米以下商品房”试点；几天前，海口、三亚、万宁和陵水将限售房转让期限延长至五年。

该政策咨询研究部主任张宏伟认为，许多北方人会去海南，以避免冬天的寒冷，这可能会导致市场变热。现在，通过政策限制，我们可以从需求的角度为市场降温。他说，海南的调控相对较晚，海口和三亚都是热点城市。在其他城市的楼市政策收紧后，海南楼市得到了提升。

根据海南省统计局发布的今年1-8月海南房地产运行数据，全省住房销售面积为1602.47万平方米，同比增长69.5%。今年前8个月，海南省房地产开发投资达到1252亿元，同比增长14%。根据海南经济运行新闻发布会，截至今年6月底，海南省商品房去库存期约为11个月，比去年年底减少12个月。

记者注意到，三亚作为海南房价最高、外来人口最活跃的地方，通常会比其他地方先出台政策。10月9日，三亚首次将限售房转让期限延长至5年，随后其他地方也纷纷效仿。

海南省统计局的数据显示，从1月到8月，三亚的住房销售达到397.2亿元，居全省首位，同比增长105.8%。上半年，三亚主要销售60~90平方米的中小户型，平均成交价格居全省前列，受欢迎地区的单价集中在2 ~ 3万元/平方米。

根据公寓的大小限制“候鸟型”的数量

与其他省份的调控政策不同，海南省在9月29日发布了一项政策，停止检查“100平方米以下的商品房”。在此之前，海南限制新建小单位面积较小。自2015年11月起，海南停止批准建筑面积小于60平方米的商品房建设。三亚此前将商品房最低建筑面积提高到80平方米。

海南省住房和城乡建设厅有关负责人表示，控制小型商品房的发展可以引导房地产行业的结构调整，提高产品质量。为了迎合市场，许多企业开发了大量的小型商品房，并将其中的大部分出售给岛外的市场。越来越多的岛外“候鸟”季节性地来到这里生活，给当地基础设施、公共服务设施和社会管理带来巨大压力。

根据链家提供的数据，2017年上半年，海南88%的购房是在岛外进行的。其中，来自北京、天津、河北和东部三省的买家最多。

近年来，随着海南国际旅游岛的有利建设，海南旅游业蓬勃发展。今年国庆期间，三亚的旅游投资超过58亿元。

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松在接受《商业日报》采访时表示，海南暂停100平方米以下商品房主要是为了改变度假地产的产品结构，有效遏制空候鸟式居住现象，提高居住效率和效益；未来，更多小于100平方米的产品将被改造成出租房屋，以提高利用率。

戴德梁行华南和西部研究部部长张表示，未来海南100多平方米的购房者将拥有更大的经济实力。

根据国家统计局海南调查小组的调查报告，今年海南房地产市场的整体价格将保持稳定的上升趋势。一方面，房地产市场的稳定发展应防止恶意竞争和投机；另一方面，要继续大力升级城市基础设施，扩大南方旅游地产，创造北方宜居环境，发展医疗、养老、教育、文化、娱乐等全方位产业。