40家房企举债5828亿元 永续债重出江湖恐成利润黑洞

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几条融资渠道被阻断后，被称为房企利润“黑洞”的永续债券和信托基金又开始向前迈进，甚至规模可能进一步扩大，成为一些房企在本轮监管中生存的重要融资渠道。

据同一个政策咨询研究部门的统计，《证券日报》记者了解到，2017年前9个月，40家典型房企的融资额达到5828亿元。

据业内人士透露，房企的融资渠道仍在收紧，一些开发商已重启永久债券融资或增加信托融资额度，这将进一步侵蚀未来的利润。

融资成本上升

在融资成本方面，同一个政策咨询研究部门表示，以9月份为例，上述40家典型房地产企业披露的融资成本均高于5%，其中银行口径中期票据和境内外银行贷款利率相对稳定，市场化程度较高的公司债券和其他债权融资利率波动较大。

具体来说，在银行口径上，中南建设(000961，诊断)为子公司担保融资2.1亿元，期限3年，利率5.23%；公司债券方面，9月份唯一的公司债券是世茂股份有限公司发行的10亿元3年期公司债券(600823，诊断股)，利率为5.15%；中期票据方面，唯一的中期票据是泰和集团成功发行的第二张20亿元中期票据(000732)，3年期利率为7.5%。融资成本最高的是中南建设通过应收账款和债权转让融资10亿元，期限3年，利率9%。

值得一提的是，《证券报》记者注意到，随着企业债券发行的收紧，过去几年一度成为房企“赌博”融资的两种融资方式又开始向前推进，即信托融资和发行永久债券。

永久债务再次流入房地产

在同一个政策咨询研究部门9月份监测的40家典型房地产企业的融资中，信托贷款融资总额排名第二，较8月份大幅增长(增长501.82%)，涉及5家上市房地产企业的9笔信托贷款，融资总额相当于86.06亿元。在这些房企中，不乏计划在三年左右实现3000亿元销售规模的房企。

然而，信托融资已经成为一些房企的常规融资渠道。随着多种融资渠道被阻断，开发商也在拓展融资渠道，包括尝试新的渠道，甚至包括资产支持证券等表外融资方式。

根据同一个政策咨询研究部门，在披露的数据中，9月份最低的融资成本是中国金茂(香港股票00817)发行了总额为2亿美元的新证券，以保证永久资本证券，起始利率为4%；二是世茂地产(港股00813)完成发行资产支持票据65亿元，其中优先a股票总额38亿元，票面利率4.5%，优先b股票总额24亿元，票面利率5.3%，二级票总额3亿元；保利地产(600048)通过中信道保利地产商业一号资产支持专项计划完成商业地产抵押贷款证券化，实际收到认购金额35.3亿元，其中优先资产35亿元，预期收益率4.88%；远洋运输集团(香港股票03377)发行了6亿美元的永久次级担保资本证券，初始利率为4.9%。

值得注意的是，自7月份以来，绿城中国(香港股票03900)、远洋运输集团、中国金茂和华侨城等大型房地产企业开始了永久性债务融资。永久债券，又称无限期债券，是指由非金融企业(发行人)在银行间债券市场注册发行的无固定期限的债券，包括发行人的赎回权。永久债务没有明确的到期日，或者期限很长，但大多数永久债务都有赎回条款，发行人有权在条款约定的一定期限内以一定价格赎回。

一些内部人士告诉《证券日报》，永久债务成为利润“黑洞”的原因是利率将被重置。如果债务在一定时间内无法偿还，重置利率将继续飙升。一般来说，三年后支付的利率可能高达9%甚至更高。

在公开发行周期中，恒大和碧桂园(港股02007)过去已经发行了数百亿元的永久债券。近日，恒大因重返a股计划，赎回了永久债券。然而，在其规模扩张的过程中，永久债券发挥了重要作用，它不仅是土地收购、并购扩张的资金来源，而且对于一些上市公司来说，永久债券不能计入负债，解决了上市房地产企业的报告杠杆率问题，使其资产负债表看起来更好。

然而，真实的杠杆率仍然存在，特别是2018年，当住房企业将进入集中债务偿还期，个人住房企业的资金链风险可能难以承受。