一二线城二手房降温 旧热点城市房价上涨预期仍在

本篇文章1573字，读完约4分钟

在监管政策的压力下，中国大多数城市的房地产市场迅速降温。房地产市场的去杠杆化是显而易见的，投资需求是可控的。然而，“老热点”城市房价上涨的基本面并没有根本改变，供求关系依然紧张。

昨天，据链家研究所向《证券日报》记者提供的统计数据显示，“930”新政实施已过一周年，全国60个城市被纳入调控范围，126项限购政策和166项贷款限制政策，15个城市实施了第二套房认证“认房认贷”，其中北京、杭州等城市已超过四轮政策加码。

大量密集的房地产市场监管政策抑制了投资需求，包括二手房市场在内的大多数一线和二线城市的交易量已经降温。与3月份的房价峰值水平相比，北京二手房平均价格下降了10%，上海和深圳基本没有上涨，天津和合肥略微下降了4%左右。

二手房成交量大幅下降

根据链家的监测数据，经过一年的调控，各城市的二手房成交量都有不同程度的下降。与去年同期相比，北京和天津9月份的连锁店营业额下降了70%以上，而杭州、南京、济南等城市9月份的营业额下降了60%左右。

与此同时，二手房市场的交易速度放缓。与去年同期相比，今年重点城市二手房交易周期明显延长。与去年同期相比，北京市业主和购房者的交易周期分别延长了5.73天和5.12天。深圳、天津、南京、武汉的交易节奏明显放缓，市场情绪趋于理性。

更重要的是，进入新市场的需求下降了。根据链家研究所的数据，重点城市的新客户数据显示，市场需求有所下降，北京、天津和南京的新客户数量同比下降50%以上。

“金九银十”楼市交易旺季并没有扭转这一趋势。根据链家监测的10个重点城市的最新数据，与2016年国庆黄金周相比，今年重点城市二手房成交量大幅下降，半数以上城市的成交量下降了50%以上。

据链家研究所称，2016年国庆期间，全国重点城市开始调控，但一方面效果尚未显现，另一方面，当时的政策环境仍相对宽松。在2017年国庆之前，3月份经历了大面积的“四限购”(限购、限贷、限价、限售)，限购后城市数量持续增加(以“922规定”为代表)。

此外，自2017年初以来，银行贷款难度明显增加，抵押贷款利率持续上升，首付比例和贷款成本大幅上升，投资投机需求明显下降。同时，市场预期存在一定的修正，一致看涨预期松动，导致市场持续降温。

在这些因素的综合作用下，今年11月黄金周期间的营业额明显低于去年同期。

值得一提的是，买家有更强烈的观望情绪。与2016年的上涨周期相比，“抢房”现象已基本消失，大多数想买房的人仍在等待房价下跌。虽然有些房子已经降价了几百万元，但买家还是不慌不忙。

一些城市的增长基础仍然存在

值得注意的是，从环比数据来看，在10个重点城市中，交易量下降较大的城市都处于“认房贷”的政策环境中(目前只有成都、武汉和大连没有实施两套“认房贷”政策)。对于两套认证标准的变化，空.已经大大减少了杠杆的使用

但其背后是强劲的需求，供求关系仍然相对紧张。在《证券日报》记者周围的人当中，大多数人都说“限购限贷”政策导致了资格和资金短缺，所以他们仍然租住或住在小户型房子里，购房和换房的需求非常普遍。

正如连锁研究所显示的那样，主要城市房价上涨的基本面因素依然存在。

据链家研究所介绍，对于去年“930”以来出台限购、限贷、限售等一系列措施的“老热点”城市，尽管成交量大幅下降，但房价上涨的基本条件并没有根本改变，供求关系依然相对紧张。以北京为例，北京现有750万套住房，平均为2.1套，总共只有1500多万套。然而，北京的人口接近2200万，住房刚性差距相对较大，仍需要5至10年的建设。

在此期间，一方面要不断扩大供应，不仅要扩大新房供应，还要扩大二手房供应，建立协调的二手房供应体系；另一方面，要逐步推进长效机制建设，特别是扩大租赁市场的发展，以教育基础设施的平等权为突破口，保持房地产市场的稳定发展。