红星美凯龙发行类REITs 联合高和资本打造首个商业物业金融环闭

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近日，家居流通业第一品牌红星美凯龙(01528.hk)与国内知名商业地产基金高河资本联合宣布，国内首个“类房地产投资信托”计划——“长兴-高河红星家居购物中心资产支持专项计划”成功发行，近期将向基金行业协会备案并在上海证券交易所上市。这是红星美凯龙与高河资本自去年成立基于家居商业地产的M&A基金以来的第二次合作，旨在提升红星美凯龙的轻资产战略。这种reits不依赖于主体的信用，其股权证券由专业私募股权基金以市场化方式认购，是股权reits的里程碑，也是股权公开发行reits的重要预演。一方面，这表明专业房地产基金经理和专业投资者日益成熟；另一方面，这也表明机构投资者高度认可家庭购物中心作为一个健全的行业类别，他们自己的经营可以带来可持续的收入和财产增值。

“类reits”证券化了天津的两家红星美凯龙家居商场，红星美凯龙将继续为商场提供管理服务。据悉，该计划仅面向机构投资者，总规模为26.5亿元。总优先级为18亿元，由银行、公共基金和其他机构认购；股权类证券共计8.5亿元，由高河资本发起的私募股权基金认购。高河资本担任项目负责人，渤海汇金担任计划经理。

探索股票型房地产投资信托基金，预演公募型房地产投资信托基金

中国证监会债券部主任蔡建春表示，资产证券化作为一种直接融资工具，具有盘活现有资产、提高资源配置效率、降低融资成本的特点，符合支持实体经济服务和支持供给侧结构改革的要求。资产证券化的发展也符合当前金融工作会议的精神。中国证监会债券部将加强规则体系建设，加强事后监管，完善信息披露制度，加快实施reits等重大创新，进一步完善对ppp等重点领域的支持。中国证监会和交易所推出的类似reits的市场，在法律框架、交易结构设计、投资者教育、税收实务和房地产基金经理人培养等方面，为未来公开发行reits提供了大量经验。通过自上而下的监管引导和自下而上的实践创新相结合，我相信中国公开发行reits将为其诞生打下更加坚实的基础。

中国资产管理协会会长洪磊、副会长张小爱在不同场合积极倡导和推动了公募reits的发展。洪磊总裁指出，发展reits意义重大，主要体现在:一是盘活公共资产，激活地方投融资效率；二是扩大长期资本形成机制，提高金融资本供给效率；第三，推进养老金等优质资产投资，为全民共享经济发展成果提供理想渠道。副总裁张小爱认为，中国房地产投资信托基金的发展机遇与挑战并存。到目前为止，中国还没有真正的reits产品，主要原因如下。第一，基础资产信用不独立，不能摆脱“刚性赎回”；二是制度环境滞后，缺乏统一的市场化运作环境；第三，缺乏全面的行业税收制度安排；第四，资产持有的资本成本过高，股权投资回报率不足。洪磊行长建议从四个方面推进房地产投资信托基金和资产证券化的发展:包括在《基金法》框架下推进房地产投资信托基金的基本制度设计；加快资产证券化上市规则和reits监管自律体系建设；积极推进资本市场统一税制，明确与reits相关的税收政策。推动私募基金、公募基金等专业机构投资者和养老基金投资公募reits，完善资产管理市场“基础资产、投资工具和大规模资产配置”三层结构。

据悉，目前在中国资产管理协会注册的房地产投资信托基金已超过400亿元，并已开始吸引私募股权基金和其他专业机构投资股权或二级文件。股权型房地产投资信托基金在上述方面的实践和探索，将是我国向公开发行房地产投资信托基金过渡的关键。

中国证券化基金投资协会专家顾问、五道口金融学院研究生导师郭杰群认为，高河红星美凯龙reits的结构设计借鉴了成熟市场的股权型reits，Return的资产支持证券本质上脱离了主体，符合资产证券化和公募reits的主流发展方向。特别是专业投资机构率先进行股权层面投资，负责基金管理和资产管理，实现了股权层面的社会化认购，体现了专业投资者的特点，是一个非常重要的突破。中国reits市场的扩张是未来reits公开发行的预演，专业股权投资者和房地产基金经理的逐渐成熟是reits公开发行的前提。

强强联合打造中国首个完整的商业地产金融闭环

近年来，随着自持性房地产的逐渐增多，如何构建从商业地产的建设和运营到持有和孵化，再到退出的金融链条，一直是一个产业问题。

红星美凯龙首席财务官Xi世昌指出:“在不减少门店数量的情况下，自营房产是通过reits实现的。”收回资金后，他们可以更快地在新房产上投入越来越多的资金。通过与M&A基金的合作，它们可以实现滚动发展和有针对性的并购，成为家居商场的物业孵化器，最终形成从建设到运营、从并购到退出的完整的轻资产闭环。红星美凯龙在全国有大量的自营商场，主要分布在一线和二线城市。管理下的家庭购物中心储备在业内遥遥领先。一旦这些优质资产走上证券化之路，投资者将对红星美凯龙的资产价值和公司价值有新的认识。”

红星美凯龙CEO郭表示，红星美凯龙已经从传统的商业运营企业升级为资产运营企业，不仅通过物业管理赚取运营收入，还通过金融化和证券化获得快速变现的能力，使公司能够兼顾高股权回报和高资产流动性。这标志着红星美凯龙商业模式的重要升级。

高河资本管理合伙人周宜生认为，红星美凯龙和高河资本在M&A基金和reits上的这两次合作，实际上在国内商业地产领域创造了一个真正的金融闭环:从开发运营到M&A基金，再到reits的退出。这将使红星美凯龙再次站在行业战略的制高点，从自建模式走向委托管理模式，巩固红星美凯龙在家居领域的领先地位。同时，周宜生还指出，独立于主体信用的股权型reits模式将是商业地产持有者盘活股票的重要手段，也是地产持有者规划未来公开发行reits的必要过渡。

红星美凯龙是家居流通领域的龙头企业。30年来，它一直在深入培育这一行业，并一直以一贯的“工匠精神”在家庭行业中努力工作。截至2017年6月30日，红星美凯龙运营着214家商场，覆盖28个省、直辖市和自治区的150个城市。它是中国营业面积最大、商场数量最多、地理覆盖面最广的家居装饰和家具商场运营商。其中，有69家自营商场正在运营，另有21家自营商场正在筹建中。

红星美凯龙作为国内首只家居建材流通股票，于2015年6月登陆香港证券交易所。财务报告显示，截至2017年6月30日，红星美凯龙实现营业收入50.71亿元，同比增长10.6%；净利润21.56亿元，同比增长11.8%；归属于母公司所有者的净利润20.45亿元，同比增长10.2%，扣除后同比增长5.5%。在红星美凯龙上市两周年之际，一份优秀的成绩单被用来给投资者满意的答案。

高河资本是中国第一家商业地产私募基金，也是中国最大的私募基金。国内核心城市的商业地产投资总额超过300亿元，领先于中国第一家交易所cmbs和脱离主要信贷的cmbn等里程碑式的交易。它还管理着200亿元的商业资产证券化投资基金，是中国商业房地产私募股权基金和房地产证券化的重要先驱和领导者。