次贷危机又来?美国房价中位数破20万 专家:不会出事

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最近，美国最大的房地产数据平台zillow Group发布的数据显示，今年6月，美国房价中值上升至20.04万美元(约合人民币133.53万元)，这是美国历史上房价中值首次超过20万美元。

最近的趋势显示，美国人购房的兴趣已经回到2006年之前的水平。根据房地产研究机构corelogic的hpi预测，从2017年5月到2018年5月，美国房价将上涨5.3%。

尽管好的房价代表着经济复苏，但人们不禁担心美国房地产市场是否会出现另一轮泡沫。

这只是一个很大的需求

专家:我不认为会有泡沫

《国家商业日报》采访了全国住宅建筑商协会的高级经济学家迈克·尼尔。迈克·尼尔显然并不担心。他表示:“我们不认为美国房地产市场存在泡沫。低失业率和就业增长证明了这一点。”

麻省理工学院房地产研究中心的威廉·惠顿教授甚至认为，“没有其他迹象表明美国房地产市场存在‘泡沫’。”我并不担心它会重演——事实恰恰相反。”

资料来源:齐罗

回顾当年的次贷危机，美联储宽松的货币政策导致银行信贷过度扩张。

那些根据正常风险评估不应获得抵押贷款的所谓“次优”客户，也成为竞相出售贷款的银行的目标。从2001年到2005年，发达国家的价格涨幅几乎翻了一番，年均涨幅为15%。这刺激了许多人借钱买超出他们支付能力的房子。贷款的人越多，房价就越看涨。

然而，在2006年，情况发生了变化。自2004年以来，美联储已经连续17次加息。此时，利率已飙升至5.25%，偿还贷款的负担也加重了。许多人无法继续偿还贷款，大量“次级”贷款客户已经破产。

次贷危机爆发后，美国住房市场经历了几年的休整，并于2012年正式进入复苏期。2017年，住房购买者的强劲需求和不断萎缩的住房库存继续推高房价指数:美国房价中位数历史上首次超过20万美元。

随着股市收紧，房价上涨，这使得人们很容易将股市下跌归因于待售房屋数量的减少。但原因并非如此。

那么，房屋库存下降的原因是什么呢？根据美国官方数据，今年6月，房屋库存同比下降11.4%。

事实上，并不是住房供应减少了，而是需求变得白热化了:尽管住房供应比率稳步变化，但买家的购买速度更快了。尤其是中国买家，在次贷危机之后，中国海外买家购买美国房地产的比例从2007年的9%上升到今天的14%。

中国买家每年花费317亿美元买房:

总额的65%和26%申请美国贷款

花50万美元，你可以通过朋友介绍的经纪人在美国买一栋联排别墅...来自四川成都的吴女士不假思索就决定在加州帕萨迪纳买一套房子。

事实上，像吴女士一样，越来越多的中国人去美国买房。

根据美国房地产经纪人协会的报告，从2016年4月到2017年3月，中国买家在美国的总成交额达到317亿美元，超过了加拿大、英国、墨西哥和印度买家，连续四年夺冠，达到新高。同期，中国买家购买了40，572套房产，连续三年位居美国海外购房者排行榜首位。

为什么越来越多的中国人热衷于购买美国房地产？美国最大的房地产数据平台zillow Group的首席经济学家艾伦特拉萨斯(Aaron Terrazas)表示:“就业和子女教育是中国人在美国买房的主要驱动因素之一。”他还指出，“投资也是中国买家在美国买房的主要原因之一。”

在美国买房的吴女士就是一个典型的例子。她向《国家商业日报》透露，她和丈夫一起经营一家公司，她的儿子正在宾夕法尼亚大学攻读硕士学位。一方面，她在美国买了一套房子，以满足家庭的生活需要，另一方面，她将海外资产用于投资。

根据nar的报告，从2016年4月到2017年3月，65%去美国买房的中国买家选择了全额购房，26%申请了美国贷款。

然而，中国买家在美国申请抵押贷款非常困难。根据汇丰网站的信息，除了复杂的按揭申请程序外，外国买家的首付比例相对较高，甚至高达40%以上，而且利率高于当地居民。

对此，特拉萨斯向记者解释说:“通常，只有在中国和美国有业务的银行才愿意贷款给这类买家，因为只有他们才能评估贷款人的信用风险和收入。”一旦贷款人违约，他们就有能力收回自己的资产。”

Ing告诉记者，几乎所有她经手的中国买家都全额购买了他们的房子。

房价如此之高，买家应该警惕风险

随着购房热潮的兴起，购房者仍然需要警惕风险。聚划算中国业务总监、美国特许经纪公司吴光辉以自己的亲身经历给中国买家提了两条建议:

首先，选择供需平衡的成熟社区，避免单一产业的城市和地区。在选择租户时，可以用三分之一的标准来衡量租户的支付能力，即租金是租户家庭收入的三分之一。建议由专业的物业管理和托管公司对投资房和租户进行管理。

其次，鼓励有能力并符合贷款条件的买家使用杠杆，但他们必须了解贷款规定。理性地选择适合你的贷款产品，并尽可能多地支付首付款。最后，租金收入可以从每月抵押贷款加上所有其他持有成本中扣除，如财产税、保险和社区费用；海外账户必须有一定数量的现金储备。如果抵押贷款和租金不相等，它们可以得到补充。

事实上，截至今年5月，美国房价已连续六个月创下新高。与此同时，corelogic hpi预测，从2017年5月到2018年5月，美国房价将上涨5.3%。

诺斯福德解释说:“经济复苏和抵押贷款利率下降刺激了需求的增长。2017年7月，美国的失业率略降至4.3%，这使得许多家庭能够购买住房。此外，美国30年期固定利率贷款的抵押贷款利率现在非常低，2017年7月的平均利率仅为3.9%。然而，新房数量一直保持在低水平，待售房屋的产量在过去30年中一直保持在新的低水平。供应短缺导致房价稳步上涨。”

▲美国购房兴趣趋势资料来源:全国住宅建筑商协会

摩根士丹利(Morgan Stanley)美国固定收益研究主管Vishwanath tirupattur也表示，由于潜在买家(尤其是千禧一代)的增加，待售房屋数量接近新低，以及抵押贷款申请的放宽，今年美国房价的年增长率将达到4%。

房利美的研究小组告诉《国家商报》，在劳动力市场改善的大环境下，缓慢提高抵押贷款利率可以促进美国住房市场在未来1-5年的持续增长，但房价上涨将会放缓，但房价在未来5年不会下降。