6月50城房租收入比排名出炉：北京深圳三亚居首(表)

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7月21日，上海市一局研究所发布了《50个城市租金收入比研究》报告。报告显示，2017年6月，中国50个城市的租金与收入之比超过70%，相对较高，北京、深圳、三亚(48%)和上海(45%)的租金与收入之比高于45%，是一个租金非常高的城市。从12个试点城市的租金收入比来看，除深圳住房租金过高外，郑州(38%)、广州(38%)、杭州(37%)、厦门(36%)、肇庆(33%)、南京(32%)、武汉(32%)和成都(29%)

易居研究所研究员王认为，全国50个城市70%以上的租金相对收入较高，这表明大中城市的房屋租赁市场需求较大。中国目前的经济适用房制度(廉租房和公租房)已经有了相应的政策为租户提供租金补贴或实物分配，但受益者有限。根据美国政府住房租赁补贴的经验，住房成本占同期收入30%以上的租户占总租房人口的一半以上。对于这部分相对难以支付租金的人，他们一般可以在通过规定的审查程序后享受政府补贴(美国的政策在不同的历史时期进行了调整)。从出租房屋供应的角度来看，美国的许多出租房屋不是由政府投资经营的公房，而是由私人(包括个人或企业)拥有和经营的市场化出租房屋(租金补贴的形式为承租人的住房凭证和房东的税收减免)。

报告全文如下:

最近，住房和城乡建设部与国家发展和改革委员会、公安部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家工商行政管理局和中国证监会联合发布了《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》，表明要加快发展住房租赁需求旺盛的大中城市的住房租赁市场。

为了考察各城市居民的租金承受能力，除了中央命名的12个试点城市外，本文选取了38个常住人口大于登记人口的样本城市，从租金收入比的角度对这50个城市进行了分析，并以此指标为基础进一步筛选出需要优先发展租赁市场的城市。

租金收入比分析

1.各城市人均月房租分析

根据城市住房价格网公布的2017年6月各城市住房租金数据和国家统计局公布的人均住房建筑面积36.6平方米，计算出各城市人均月住房租金成本。就具体城市而言，2017年6月，北京、上海和深圳三个城市的人均住房租金高于2000元/月，其中北京的租金最高，为2748元/月，比排名第二的上海贵500多元。人均住房租金高于1000元/月的城市有杭州、广州、厦门、南京、三亚、珠海、福州、天津、温州、大连、哈尔滨、武汉、郑州、海口和宁波，其中杭州和广州高于1500元/月，厦门和南京接近1500元/月，其他城市仅略高于1000元/月。值得注意的是，三亚的人均住房租金为1254元/月，在样本城市中偏高，主要是因为三亚的一些房子是外国游客为了度假而租的，这不是刚性的住房需求，所以金额相对较高。

2.不同城市租金收入比分析

根据租金收入比公式2，计算每个城市的租金收入比。就具体城市而言，北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)和上海(48%)的租金收入比高于45%，这是一个租金非常高的城市。其中，三亚的平均租金有所提高，因为它的一些目标客户是度假者。因此，地方政府多次出台政策，为城乡低收入家庭、农村五保户、优抚对象、失业保险金领取者和全日制大学生等弱势群体提供价格补贴。虽然北方三市人均可支配收入并不低，但由于人口持续流入和房价居高不下，大部分移民涌入了租赁市场，租赁价格长期居高不下，导致租金负担过重。另一方面，保定(25%)、长沙(25%)、北海(25%)、佛山(25%)、东莞(24%)、宁波(24%)、沈阳(23%)、银川(23%)、呼和浩特(21%)、苏州(25%)。其中，苏州、宁波、无锡、沈阳和呼和浩特的租金相对便宜，人均可支配收入相对较高，因此尽管经济增长相对较快，但租金收入比相对较低。对于这样的城市，有必要防范未来租金过度上涨的风险。然而，银川、东莞、嘉兴等城市的租金和人均可支配收入水平相对较低，未来租金上涨压力较小。其他34个城市的租金收入比率在25%至45%之间，属于租金相对较高的城市，包括海口(41%)、兰州(40%)、哈尔滨(38%)、郑州(38%)、广州(38%)、湛江(37%)、杭州(37%)和厦门

主要结论

从12个试点城市的租金收入比来看，深圳(54%)的住房租金严重偏高，郑州(38%)、广州(38%)、杭州(37%)、厦门(36%)、肇庆(33%)、南京(32%)、武汉(32%)和成都等50个城市70%以上的租金相对较高，表明大中城市的住房租赁市场需求较大。中国目前的经济适用房制度(廉租房和公租房)已经有了相应的政策为租户提供租金补贴或实物分配，但受益者有限。根据美国政府住房租赁补贴的经验，住房成本占同期收入30%以上的租户占总租房人口的一半以上。对于这部分相对难以支付租金的人，他们一般可以在通过规定的审查程序后享受政府补贴(美国的政策在不同的历史时期进行了调整)。从出租房屋供应的角度来看，美国的许多出租房屋不是由政府投资经营的公房，而是由私人(包括个人或企业)拥有和经营的市场化出租房屋(租金补贴的形式为承租人的住房凭证和房东的税收减免)。

从这个角度来看，今后我国政府不仅要结合市场导向的手段，还要考虑加强政府支持，制定针对不同租房者的差别化补贴政策。此外，基于租金收入比指标，政府可以将租金补贴的受益范围扩大到同期生活费用超过收入25%的人群，使租赁市场能够真正解决城市居民的住房问题。

注:租金收入比的计算方法和计量标准

租金收入比是指个人租金成本与个人可支配收入的比率。对于租金收入比的计算，不同的统计指标和不同的计算方法，本报告使用的租金数据来自城市住房价格网络，可支配个人收入数据来自国家统计系统。租金收入比的具体计算公式如下:租金收入比=人均住房租金，城镇居民家庭可支配收入=月租金每平方米36.6平方米1城镇居民家庭可支配收入中月平均租金收入比的合理水平与各地的经济发展水平、消费支出结构和住房市场发展程度密切相关。在美国，房租、水电等生活费用占住户收入的比例，是政府判断住户支付困难的主要依据。政府定义了住房支出(包括房租、水电等)的租户。)超过同期收入的30%,而住房支出超过同期收入的50%、收入为零或为负数的租户则属于严重的成本负担家庭。根据支付宝在互联网上发布的生活支付数据，2015年第一季度，全国361个城市开通了支付宝支付水、电、气，人均水、电、煤成本约占人均月可支配收入的8%。由于本文的租金收入比指数没有考虑水、电、燃料等日常生活费用，我们将租金收入比低于25%的城市定义为租金相对合理的城市，租金高于25%的城市定义为租金相对较高的城市，租金高于45%的城市定义为租金严重偏高的城市。