高房价现有两个转折点 房地产行业面临重新洗牌

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今年上半年，从中央到地方，宏观调控政策频频加码，市场反应明显，房价上涨趋势得到遏制。

如何对待这一轮政府监管？如何实现“房子是用来生活的，不是用来炒菜的”？中国房地产未来将走向何方？刚刚从王石接任的万科董事会主席兼首席执行官于亮接受了《新华视点》记者的专访，就房地产市场焦点问题坦诚发表了自己的看法。

于亮指出，高房价很大程度上是一种货币现象，但现在有两个转折点。一是货币政策是稳定和中性的，长期以来“紧平衡”是流动性的一般原则。例如，一些银行的抵押贷款非常紧张，另一个是“只住不投机”现在非常清楚。这两个因素是加速产业转型的关键。

于亮认为，中国的房地产业已经真正达到了一个新的阶段。在这个新阶段，住房消费大有可为，租赁市场、铁路地产、养老地产和教育地产前景广阔，房地产行业面临洗牌。

他指出，目前有几十个城市房价高，都有供应不足的原因。一些特大城市的周边城市是否应该限制房价和限购是有争议的，因为这些城市本身可以缓解核心城市的购房需求。

关于房屋租赁市场，于亮表示，租贷并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一。在北京、深圳等城市，房屋租赁市场需求很大，但现在主要是个人业主租房，服务提供商太少。

宏观调控:功能回归的需要

记者:今年上半年，中国房地产的关键词是监管。你如何评价这一轮房地产监管？

于亮:我认为房地产行业的监管有点像回到1998年左右。当时房改刚刚开始，启动了房地产市场化，建立了不同类型的住房保障体系，包括经济适用房、经济适用房和商品房。这一轮改革对中国实体经济的发展发挥了巨大作用，释放了普通人的生活需求(603，883，医药股)，刺激了国内需求的增长。

今天，这个行业站在一个新的起点上。最近，上海表示计划在“十三五”期间推出70万套出租住房，其他城市也宣布了类似计划，这表明一线城市正在努力解决住房问题。

记者:一直都有房屋租赁市场。同时进行租赁和销售有什么意义？

于亮:租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一。现在，租赁市场的发展更多的是“补课”。根据2015年的数据，美国的居民消费占gdp的比例为12.5%，英国为15.7%，德国为12.1%，日本为14.1%，中国为6.7%。住宅消费包括租金、物业管理和装修。在国际上，我们的租赁市场发展很大。

从现实来看，北京、深圳等城市的房屋租赁市场需求很大，但现在主要是个人业主租房，服务提供商太少。万科是为数不多的水测试者之一。目前，它已经开设了12000-18000套长期出租公寓，并计划今年达到100000套。

从政策角度来看，目前的租金回报率约为1%-2%，这导致每个人都“赔钱赚钱”；此外，如何解决儿童教育问题也是一个重要的问题。如果长期租房不能解决孩子的上学问题，吸引力就会大大降低。这些都需要系统地探索和解决，否则，解决住房问题将成为空的当务之急。

谈论未来:中国的城市化已经进入第二阶段，房地产业已经洗牌

记者:目前，一线城市的房地产市场陷入僵局，而四线城市的房地产热。你对中国房地产市场的未来有什么看法？

于亮:我认为高房价在很大程度上是一种货币现象，但现在有两个转折点。一是货币政策是稳定和中性的，长期以来“紧平衡”是流动性的一般原则。例如，一些银行的抵押贷款非常紧张，另一个是“只住不投机”现在非常清楚。这两个因素是加速产业转型的关键。

同时，我们认为中国的城市化已经进入第二阶段。过去，中国的大城市都在扩张，以此来分蛋糕。近年来，特大城市的承载能力达到极限，要素价格上涨，企业和劳动力溢出，轨道交通的快速发展形成了城市圈和城市带的发展。目前，房地产行业仅仅将城市划分为一、二、三、四条线已经不够了，甚至已经失去了意义。随着城市带的扩大，周边一线城市和实力雄厚的二线城市都大大发展了空空间。

轨道交通将大大加速城市化第二阶段的到来。结合我们回归“只住不投机”的由来和初衷，以及金融紧缩的背景，我认为我国的房地产业确实已经达到了一个新的阶段。在这个新阶段，住房消费大有可为，租赁市场、铁路地产、养老地产和教育地产前景广阔，房地产行业面临洗牌。未来，万科的布局也将发生变化，更加注重大城市与周边地区的协调，投资理念和方向也将调整。

记者:有人说，北京、深圳等一线城市的核心区域将继续上升。你怎么想呢?

于亮:现在对房价有很多看法。人们关注的焦点不应该是房价的涨跌，而是如何解决这些大城市的住房问题。我想也有计划。这些城市未来的房价走势取决于土地供应以及第二阶段的城市化是否已经过渡到轨道交通下的城市圈发展模式。例如，东京大都市区总面积为10000平方公里，建成区面积已超过8000平方公里，其中70%为住宅建筑。凭借如此庞大的人口和居住面积，依靠“轨道+物业”，它还可以确保大多数市民的通勤时间在一小时以内，这扩大了城市边界，大大增加了经济适用房的数量。在这一过程中，存在着一些需要逐步解决的区域行政壁垒和制度壁垒。

关于供给方面的改革:如果年轻人在大城市购买高房价的房子，他们应该怎么做？

记者:现在大城市的房价很高，年轻人买房很难。同时出租和出售能解决这个问题吗？

于亮:兼租兼卖，一方面是增加出租屋的供应，完善相关制度和机制建设，另一方面是提供更多的经济适用房。

我有一个“1153供给模型”，即房地产供给分为四个层次，第一个层次的10%是针对最低收入群体的，住房问题是通过货币化租金补贴来解决的。

第二层10%是以廉租房和科技人才、医生、教师共享产权房的形式解决住房问题。还有一批年轻的公务员，他们也是社会的宝贵人才，是社会稳定的重要力量，他们也应该包括在内。这些群体能够安居乐业，这对国家和社会的发展尤为重要。但这部分住房不能参与市场流通，否则经济适用房的分配会出现混乱。

50%的第三层次是提供经济适用房。经济适用房是针对首次置业的年轻人，政府和开发商应该为他们提供经济适用房。每个城市都应该推出足够的经济适用房，并根据具体的价格水平和发展阶段制定一个稳定的指导价。政府应该公开向社会承诺每年的经济适用房计划是什么，这样每个人都可以“将来有房子，不要慌”；与此同时，它为第一套房提供了长期和稳定的财政支持计划，为他们的购房提供了好处。

第四层次的30%，是完全市场化的，相对高端的商品房，这部分需求存在于现实中，没有过度的干预。

记者:有人说房地产的不正常发展会导致经济变得不现实。你认为房地产行业的供应方改革应该如何推进？

于亮:房地产业是实体经济中的一支重要力量，但也存在着脱离现实、虚拟化的现象，主要表现在投资工具的过度使用和虚拟化。当然可以。房地产行业自然具有投资属性，那么如何实现“适度平衡”？我认为有必要通过供给方面的改革和增加供给来解决这个问题。

现在，有几十个城市的房价高，所有这些都有供应不足的原因。在我看来，一些特大城市的周边城市是否应该限制房价和限购是有争议的，因为这些城市本身可以缓解核心城市的购房需求。

论万科的战略:“做一个好农民，种一片好地”

记者:万科董事会最近发生了变化。你希望万科给未来的发展打上什么标签？

于亮:作为一个成熟的企业，领导的色彩会越来越弱。我认为这不是给万科贴标签的问题，而是适应时代的要求，根据时代的变化，成为一个时代的企业。如果一定要给一个位置，我希望万科成为社会建设的生力军，以“真正的价值创造”为企业价值，坚持艰苦奋斗，通过诚实劳动创造真正的成就。

记者:作为一个房地产商，我们必须与政府打交道。如今，许多声名狼藉的腐败官员都在房地产领域出了事故。你认为如何在政府和企业之间建立一种新的健康的关系？

于亮:我们要做的是做好农民，种好地。政治和商业之间不可能有任何关系，所以许多手续必须由政府来办理。然而，我们多年来的事实证明，政治和商业之间存在着一种“亲与清”的关系，这条路是可以走的。因此，我们将永远在阳光下坚持这一制度。国家大力打击腐败，也是为了在政府和企业之间建立一种阳光和透明的关系。如果每个人都想找一种关系来做事，那就脱离了这个时代，在过去行不通，在未来也行不通。